VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO
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PROYECTO DE LEY
Expediente: 0410-D-2016
Sumario: SISTEMA DE RESOLUCION DE CONFLICTOS PARA LOCACIONES URBANAS DESTINADAS A VIVIENDA UNICA Y DE HABITACION PERMANENTE. SERVICIO DE CONCILIACION PREVIA PARA LOCACIONES URBANAS. - COPLU -.
Fecha: 07/03/2016
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 5
CREACION DEL
SISTEMA DE RESOLUCION DE CONFLICTOS PARA
LOCACIONES URBANAS DESTINADAS A VIVIENDA ÚNICA Y DE
HABITACIÓN PERMANENTE. SERVICIO DE CONCILIACION
PREVIA PARA LOCACIONES URBANAS (COPLU).
ARTICULO 1°:
Creación. Créase el Servicio de Conciliación Previa para Locaciones
Urbanas (COPLU) que funcionará en el ámbito del Ministerio de Justicia y
de Derechos humanos de la Nación.
El COPLU actúa a nivel
nacional mediante su sede en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en
las dependencias, delegaciones u oficinas que se establezcan en el resto
del país.
ARTICULO 2°:
Competencia. El COPLU interviene en los reclamos de locatarios y
locadores que versen sobre conflictos derivados de un contrato de
locación inmueble en zona urbana con destino a vivienda única y
permanente.
La intervención del COPLU
tiene carácter previo y obligatorio al reclamo en vía judicial.
Las relaciones referidas en el
párrafo primero son las regidas por el Código Civil y Comercial de la
Nación, por las leyes especiales que regulen la materia y sus
modificatorias.
ARTICULO 3°:
Gratuidad. El procedimiento ante el COPLU es gratuito para el locatario
en los casos previstos en el artículo 8° inciso a), siempre que el canon
locativo mensual, establecido en el contrato, no supere la suma de UN (1)
salario mínimo vital y móvil.
ARTICULO 4°:
Registro Nacional de Conciliadores. Créase el "Registro Nacional de
Conciliadores para conflictos derivados de Locaciones Urbanas",
destinadas a vivienda única y de habitación permanente, en el ámbito del
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación.
Los conciliadores del COPLU
deben cumplir con los siguientes requisitos:
a) Estar inscriptos en el
Registro de Mediadores establecido por la ley 26.589, dependiente del
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación;
b) Cumplir con las demás
exigencias que se establezcan reglamentariamente.
Los conciliadores del COPLU,
en el ejercicio de sus funciones, están sujetos a lo establecido en la ley
26.589, en tanto sea compatible con las disposiciones de la presente
ley.
El Ministerio de Justicia y
Derechos Humanos habilitará a conciliadores de locaciones urbanas
autorizados para desempeñarse en las dependencias, delegaciones u
oficinas que éste establezca.
ARTICULO 5°:
Normas de procedimiento. El procedimiento se rige por las reglas y
condiciones previstas por esta norma y los principios establecidos en el
Código Civil y Comercial de la Nación, leyes especiales que regulen la
materia y sus modificatorias.
La competencia del COPLU
se determinará por la jurisdicción donde se encuentre el inmueble
locado.
Se aplica supletoriamente el
Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, salvo en materia de
plazos, los cuales se deben contar por días hábiles administrativos.
ARTICULO 6°:
Formalización del reclamo. Efectos. El requirente debe formalizar el
reclamo ante el COPLU consignando sintéticamente su petición en el
formulario que la reglamentación apruebe. Asimismo, la mencionada
reglamentación debe establecer los medios informáticos o electrónicos
mediante los cuales el requirente podrá también dirigir el reclamo. La
autoridad a cargo del COPLU evaluará si el reclamo cumple con los
requisitos de admisibilidad que establezca la reglamentación.
La interposición del reclamo
interrumpirá la prescripción de las acciones judiciales y las
administrativas, y de las sanciones emergentes del Código Civil y
Comercial de la Nación, leyes especiales y sus modificatorias, cuya
aplicación corresponda en virtud de los hechos que sean objeto del
reclamo.
No se podrá iniciar un nuevo
reclamo cuyo objeto sea idéntico al de otro reclamo que se haya iniciado
con anterioridad y que se encuentre pendiente de resolución ante el
COPLU, o que se haya concluido con o sin acuerdo, o por
incomparecencia injustificada de alguna de las partes.
ARTICULO 7°:
Plazo. El procedimiento de conciliación tiene un plazo de duración
máximo de TREINTA (30) días prorrogables por otros QUINCE (15) días,
a requerimiento de las partes por ante el conciliador.
ARTICULO 8°:
Designación del Conciliador. Admitido el reclamo por el COPLU, la
designación del conciliador puede realizarse:
a) Por sorteo que efectuará
el COPLU de entre los inscriptos y habilitados en el registro indicado en el
artículo 4° de la presente ley;
b) Por acuerdo de partes
mediante convenio escrito, en el cual se elija entre aquellos conciliadores
inscriptos y habilitados en el registro indicado en el artículo 4° de la
presente ley;
El sorteo previsto en el
inciso a) del presente artículo debe efectuarse dentro del plazo de TRES
(3) días contados desde la presentación del reclamo.
El conciliador designado
citará a audiencia a las partes, la que deberá celebrarse dentro del plazo
de DIEZ (10) días contados desde la fecha de designación de aquél.
ARTICULO 9°:
Forma de las comunicaciones. Las comunicaciones entre la autoridad
de aplicación y los Conciliadores se deben realizar por correo electrónico
o por el programa informático que oportunamente se establezca.
ARTICULO 10°:
Asistencia letrada no obligatoria. Asistencia al locatario.
Patrocinio jurídico gratuito. En las conciliaciones las partes pueden
contar con asistencia letrada. La autoridad de aplicación dispondrá de un
servicio de patrocinio jurídico gratuito destinado a la asistencia de los
locatarios que lo soliciten y cumplan los requisitos que se establezcan
reglamentariamente.
Si a criterio del Conciliador,
la cuestión a resolver requiriese, por la complejidad de sus características
o por otras circunstancias, el patrocinio letrado, así se lo hará saber a las
partes.
ARTICULO 11:
Notificaciones. Las notificaciones que deba practicar el Conciliador
designado por sorteo están a cargo de la dependencia correspondiente de
la autoridad de aplicación. En los restantes casos, deben ser practicadas
por el Conciliador por medio fehaciente o personalmente y solventadas
por el interesado. En la primera audiencia las partes constituirán una
dirección de correo electrónico a la que serán remitidas las notificaciones
posteriores, independientemente de las realizadas por medio de las actas
que suscriban. En caso que alguna de las partes no contare con una
dirección de correo electrónico, deberá constituir domicilio a los efectos
de las notificaciones.
El requirente debe denunciar
en la interposición del reclamo el domicilio del requerido o, de no ser
posible, cualquier otro dato que permita identificarlo. En caso de
imposibilidad o duda en la identificación del domicilio, se podrá denunciar
el domicilio del intermediario y de no existir el mismo, la notificación
deberá efectuarse al domicilio declarado en el contrato de locación o, en
su defecto, al domicilio fiscal declarado ante la Administración Federal de
Ingresos Públicos o, como última instancia, al domicilio registrado en la
Cámara Nacional Electoral. La notificación efectuada en alguno de los
domicilios denunciados se considerará válida a los efectos de la
comparecencia a la primera audiencia.
ARTICULO 12:
Audiencias. Deber de comparecencia personal.
Confidencialidad. Las partes deben concurrir a las audiencias en forma
personal, sin perjuicio de la asistencia letrada con la que podrán contar,
las que se llevarán a cabo en el domicilio constituido por el conciliador
ante el Registro creado en el artículo 4°, primer párrafo. Las personas de
existencia ideal deben ser representadas por sus representantes legales o
mandatarios con facultades suficientes para acordar transacciones.
Excepcionalmente, se
admitirá la representación de las personas físicas que se hallaren
impedidas de asistir a la audiencia, por mandato o carta poder otorgada
ante autoridad competente.
Si en ausencia de la persona
física afectada por el impedimento se arribare a un acuerdo conciliatorio,
la ratificación personal de aquélla ante el Conciliador dentro de los CINCO
(5) días siguientes constituirá un requisito que deberá cumplirse
previamente al trámite de homologación. En caso contrario, se
considerará fracasado el procedimiento y el Conciliador extenderá un acta
en la que hará constar su resultado.
Las audiencias son
confidenciales salvo acuerdo de partes en contrario.
ARTICULO 13:
Acuerdo. Sometimiento a Homologación. Si se arribare a un
acuerdo, en un plazo de CINCO (5) días se lo someterá a la homologación
de la autoridad de aplicación, la que la otorgará siempre que entienda
que el acuerdo implica una justa composición del derecho y los intereses
de las partes.
Es un requisito indispensable
para la homologación del acuerdo, que el mismo establezca un plazo para
su cumplimiento.
ARTICULO 14:
Resolución. La autoridad de aplicación emitirá resolución fundada
mediante la cual homologará o rechazará el acuerdo conciliatorio, dentro
del plazo de TRES (3) días contados a partir de su elevación.
ARTICULO 15:
Observaciones al Acuerdo. Trámite. La autoridad de aplicación,
dentro del plazo establecido en el artículo 14, puede formular
observaciones al acuerdo; en tal caso, devolverá las actuaciones al
Conciliador para que, en un plazo no mayor a DIEZ (10) días, intente
lograr un nuevo acuerdo que contenga las observaciones señaladas. Este
plazo puede ser prorrogado a solicitud del Conciliador interviniente, por
motivos fundados.
ARTICULO 16:
Homologación del Acuerdo. Honorarios del Conciliador. Si el
acuerdo fuera homologado, le será comunicado al Conciliador y a las
partes por correo electrónico o, en su defecto, al domicilio constituido.
Desde ese momento la parte obligada contará con un plazo de DIEZ (10)
días para abonar los honorarios al Conciliador, según la escala que
establezca la reglamentación. Para obtener el ejemplar del acuerdo
homologado, la parte proveedora o prestadora deberá presentar la
constancia de pago de los honorarios al Conciliador y la acreditación del
pago del arancel de homologación.
ARTICULO 17:
Incomparecencia. Multa. Otros efectos. La parte debidamente citada
que no compareciera a una audiencia, tiene un plazo de CINCO (5) días
hábiles con posterioridad a la misma para justificar su incomparecencia
ante el Conciliador. Si la inasistencia no fuera justificada, se dará por
concluida la conciliación y el Conciliador dispondrá la aplicación de una
multa equivalente al valor de UN (1) Salario Mínimo, Vital y Móvil y
emitirá la certificación de su imposición, la que deberá ser presentada al
COPLU junto con el acta labrada y el instrumento en el que conste la
notificación.
La multa percibida se
destinará al Fondo de Financiamiento creado por el artículo 20 de la
presente ley.
Con la certificación del
Conciliador, el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
requerirá su cumplimiento y, en su caso, promoverá la ejecución de la
multa ante la Justicia Civil de la jurisdicción, en los términos del artículo
500, inciso 2, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
Si la incomparecencia fuera
debidamente justificada, el Conciliador deberá convocar a una nueva
audiencia la que se celebrará dentro del plazo de DIEZ (10) días a contar
desde la fecha de la justificación aludida. Si la parte requerida no
compareciere a la segunda audiencia, se dará por concluida la
conciliación y se aplicará, de corresponder, lo dispuesto en el primer
párrafo de este artículo.
Si la incomparecencia
injustificada fuera del requirente debidamente notificado, el Conciliador
dará por concluido el trámite conciliatorio. En tal caso, el requirente
podrá iniciar nuevamente su trámite de reclamo ante el COPLU.
ARTICULO 18:
Conciliación concluida sin Acuerdo. Efectos. Si el proceso de
conciliación concluyera sin acuerdo de partes, el Conciliador labrará un
acta que deberá suscribir junto a todos los comparecientes, en la que se
hará constar el resultado del procedimiento, y de la que deberá remitir
una copia a la autoridad de aplicación en el término de DOS (2)
días.
El requirente quedará
habilitado para reclamar ante la vía judicial que corresponda.
ARTICULO 19:
Ejecución de acuerdos homologados. Los acuerdos celebrados en el
COPLU y homologados por la autoridad de aplicación son ejecutables
ante la Justicia Civil de la jurisdicción, de conformidad con el artículo 500,
inciso 1, del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
ARTICULO 20:
Fondo de Financiamiento. Créase un Fondo de Financiamiento, en el
ámbito del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación, a los
fines de solventar las notificaciones y el pago de los honorarios básicos
debidos a los conciliadores designados por sorteo para el caso de las
conciliaciones en las que las partes no arriben a un acuerdo, de
conformidad con lo que establezca la reglamentación en la que se
dispondrá el órgano de administración correspondiente.
ARTICULO 21:
Recursos. El Fondo de Financiamiento estará integrado con los
siguientes recursos:
a) Las multas por
incomparecencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17 de la
presente ley;
b) Las sumas provenientes
del cobro de los aranceles de homologación;
c) Los aportes, provenientes
de las partidas presupuestarias, que realice el Ministerio de Justicia y
Derechos Humanos;
d) Las donaciones, legados y
toda otra disposición a título gratuito en beneficio del servicio;
e) Las sumas asignadas en
las partidas del presupuesto nacional;
f) Toda otra suma que en el
futuro se destine al presente Fondo.
ARTICULO 22:
Incorpórese al Art. 5° de la ley 26.589 el inc. M, el que quedará
redactado de la siguiente manera:
"m)
Conflictos que deriven de contratos de locación urbana con destino a
vivienda"
ARTICULO 23:
Invitación. Invítese a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires a adherir a la presente ley, para lo cual deberán adecuar sus
regímenes procesales y/o procedimentales.
ARTICULO
24: Comuníquese al Poder Ejecutivo nacional.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
El presente proyecto busca
establecer un sistema de resolución de conflictos para locaciones urbanas
destinadas a vivienda única y de habitación permanente, a través de un
mecanismo de mediación y conciliación entre las partes.
La mediación es un método
de resolución de conflictos que se basa en el diálogo entre las partes y la
intervención de un tercero (el mediador) que colabora en el
entendimiento del problema y la búsqueda de una solución.
Este sistema es necesario
ante los conflictos que versan sobre un contrato de locación inmueble con
destino a vivienda única y de habitación permanente porque la relación
entre las partes es fuertemente desigual y es frecuente la vulneración de
los derechos del inquilino, tanto al momento de la formación del contrato,
como durante su renovación y transcurso.
La expansión de los
alquileres en un mercado inmobiliario altamente especulativo, exige que
el Estado adopte medidas tendientes a materializar el derecho a una
vivienda digna por medio de todos los instrumentos disponibles. En este
sentido, esta iniciativa parlamentaria se suma a otros proyectos de ley
presentados en simultáneo: un "Régimen Especial de Protección de
Locaciones Urbanas con destino a vivienda única y de habitación
permanente"; una propuesta de modificación del Impuesto a las
Ganancias para incorporar el alquiler de inmuebles destinados a vivienda
única y de ocupación permanente como una deducción reconocida; y un
"Programa Nacional ALQUIL-AR".
En nuestro país, el acceso a
una vivienda digna es un derecho fundamental consagrado en el Artículo
14 bis de nuestra Constitución Nacional, como así también en tratados
internacionales suscriptos por la Argentina, como la Declaración Universal
de los Derechos Humanos, la Convención sobre los Derechos del Niño, la
Convención Americana de Derechos Humanos y el Pacto Internacional de
los Derechos Económicos, Sociales y Culturales, que cuentan con
jerarquía constitucional a partir de la reforma de la Carta Magna de
1994.
El Estado argentino, al
reconocer la vivienda digna como un derecho humano, se obliga a
adoptar medidas concretas dirigidas a lograr la materialización de este
derecho. Ello implica, asimismo, implementar políticas que efectivicen el
principio de la función social de la vivienda, reconocido por primera vez
en la Constitución de 1949 (derogada en 1956, tiempos de la dictadura
cívico-militar autodenominada Revolución Libertadora) y asumido hoy a
través del artículo 21 de la Convención Americana de Derechos Humanos.
Dicho artículo establece que "toda persona tiene derecho al uso y goce
de sus bienes, pero el Estado puede subordinar ese uso y goce al interés
social". En otras palabras, es responsabilidad del Estado que el acceso a
la vivienda no esté determinado únicamente por la lógica del
mercado.
De acuerdo con el último
censo nacional (2010), hay un 20% de los hogares argentinos que son
inquilinos o arrendatarios de la vivienda en que habitan (1) . Para estos
hogares, el establecimiento de contratos con cláusulas abusivas, la
retención de los depósitos puestos en garantía tras la finalización de los
contratos, o su devolución sin la actualización de precio correspondiente,
son situaciones que transitan regularmente, sin poder acceder a ninguna
instancia en que puedan hacer valer sus derechos.
También existen
incumplimientos por parte de los inquilinos, como falta de pagos o
desconocimiento de reparaciones por malos usos, entre otros.
Por eso se propone el
presente proyecto, para facilitar que las partes lleguen a un acuerdo
sobre el conflicto que las enfrenta.
El Servicio de Conciliación
Previa para Locaciones Urbanas (COPLU) funcionará en el ámbito del
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación, a través de
todas sus sedes y dependencias. Su aplicación será gratuita para los
locatarios de viviendas cuyo canon locativo mensual no supere la suma
de un salario mínimo vital y móvil.
Para la implementación del
servicio se creará un "Registro Nacional de Conciliadores para conflictos
derivados de Locaciones Urbanas". La designación del conciliador podrá
ser por sorteo (servicio gratuito); por acuerdo de partes o por propuesta
del requirente.
Desde el planteo inicial, el
procedimiento tendrá un plazo máximo de 30 días, prorrogables por 15
días. Es decir, que el conflicto deberá ser resuelto en un período no
mayor a 45 días. La asistencia letrada no es imprescindible, pero se podrá
requerir de acuerdo a la naturaleza del conflicto. Y será gratuita para el
inquilino que lo solicite cuando se reúnan los requisitos que disponga la
autoridad de aplicación.
Una vez alcanzado el
acuerdo, el mismo será sometido a homologación por parte la autoridad
de aplicación. En dicha instancia se exigirá el pago de un arancel de
homologación y el valor de los honorarios del conciliador.
En caso de no llegar a un
acuerdo, el requirente quedará habilitado a reclamar ante la vía judicial
que corresponda.
Para dar sustentabilidad al
sistema, el proyecto prevé la creación de un Fondo de Financiamiento,
desde el cual se afrontarán los gastos de notificación y el pago de los
honorarios básicos de los conciliadores designados por sorteo para los
casos en que las partes no arriben a un acuerdo.
El fondo se financiará a
partir de los recursos obtenidos en conceptos de multas por
incomparecencias, los aportes que realice la autoridad de aplicación,
donaciones y sumas asignadas en las partidas del presupuesto
nacional.
En vistas a que el sistema
pueda ser ofrecido en todas las ciudades del país, el proyecto incluye una
invitación de adhesión dirigida a las provincias y la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires.
Este proyecto contribuye
también a reducir la carga de litigios en sede judicial, minimizando el
nivel de saturación que afecta al sistema de justicia, ofreciendo una
solución rápida y efectiva en conflictos en los que la celeridad es
indispensable para la satisfacción del interés de las partes.
Conforme lo expuesto y por
los motivos brindados, solicito a mis pares que me apoyen en la
aprobación del presente proyecto de ley.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| GARCIA, MARIA TERESA | BUENOS AIRES | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
| CABANDIE, JUAN | CIUDAD de BUENOS AIRES | FRENTE PARA LA VICTORIA - PJ |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| JUSTICIA (Primera Competencia) |
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO |
| PRESUPUESTO Y HACIENDA |