VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO
Comisión Permanente
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PROYECTO DE LEY
Expediente: 4865-D-2011
Sumario: CREACION DE UN SISTEMA DE GARANTIA BANCARIA PARA SER UTILIZADO EN LOS CONTRATOS DE LOCACIONES URBANAS CON DESTINO A VIVIENDA UNICA FAMILIAR Y PERMANENTE: MODIFICACION DE LA LEY 20628, TEXTO ORDENADO 1997 DE IMPUESTO A LAS GANANCIAS.
Fecha: 30/09/2011
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 144
Título I - SISTEMA DE
GARANTÍA BANCARIA - BANCO DE LA NACIÓN ARGENTINA
Artículo 1º.- Creación. Se establece el
Sistema de Garantía Bancaria para ser utilizado voluntariamente, en los contratos de
locaciones urbanas con destino de vivienda única familiar y permanente en el ámbito de
la República Argentina.
Artículo 2º.- Objeto. El Sistema de Garantía
Bancaria tiene por objeto facilitar a las personas físicas - en el caso de los locatarios- y a
las personas físicas y jurídicas - en el caso de los locadores- la celebración de los
contratos comprendidos en el artículo 1 de la presente ley.
Artículo 3º.- Autoridad de Aplicación. La
autoridad de aplicación de la presente ley será el Banco de la Nación Argentina.
Artículo 4º.- Garantía Bancaria. El Banco de
la Nación Argentina se convierte en garante del cumplimiento de las obligaciones
asumidas por la/el locataria/o en el contrato de alquiler con el/la locador/a.
Artículo 5º.- Contrato. El Banco de la Nación
Argentina elaborará el modelo del contrato de locación que suscribirán las tres partes,
conforme a las condiciones del mercado, sus usos y costumbres, incluyendo al Banco de
la Nación Argentina como único garante. El modelo de contrato se adecuará a las
previsiones de la Ley 23.091 y modificatorias, de Locaciones Urbanas.
Artículo 6º.- Condiciones. Las condiciones de
la Garantía Bancaria serán especificadas en un anexo que elaborará el Banco de la Nación
Argentina, el cual será parte integrante del contrato de locación dando las tres partes
firmantes su consentimiento expreso por escrito del anexo y del contrato.
Artículo 7º.- Plazo del Contrato y monto
máximo del canon mensual. El Contrato de Locación y de Garantía Bancaria tendrá un
plazo de 24 meses. El monto máximo del canon mensual será equivalente a dos veces el
Salario Mínimo, Vital y Móvil fijado para los trabajadores activos por el Consejo Nacional
del Empleo, la Productividad y el Salario Mínimo, Vital y Móvil.
Artículo 8º.- Renovación o Prórroga. Si las
partes decidiesen renovar o prorrogar el contrato de locación y la garantía bancaria; y
la/el locataria/o ha cumplido con el pago de todas sus obligaciones mensuales para con el
Banco de la Nación Argentina y con el/la locador/a, el Banco extenderá automáticamente
la garantía hasta un plazo máximo equivalente al contrato original.
A tal efecto, las partes deberán notificar al
Banco antes de los 60 días de la fecha de vencimiento de la Garantía Bancaria para que
éste, en un plazo no mayor a 15 días, corrobore el cumplimiento de dichas obligaciones y,
consecuentemente, expida la renovación o prórroga de la Garantía Bancaria.
Artículo 9º.- Pago de la Comisión de la
Garantía Bancaria. El/la locatario/a podrá abonar la comisión de la Garantía Bancaria
optando por alguna de las siguientes formas de pago:
1) Al Contado.
2) Financiado en 6 cuotas iguales sin
interés.
3) 50% al contado y el saldo restante en
12 cuotas sin interés.
Artículo10º.- Categorización de los
inmuebles para constituir la Garantía Bancaria. La Garantía Bancaria para los inmuebles
será puesta a disposición mediante la siguiente categorización:
a) Categoría A: de 0 a 60m2
cubiertos
b) Categoría B: de 61 a 90m2
cubiertos.
c) Categoría C: de 91 a 120m2
cubiertos.
Artículo 11º.-Determinación del costo de la
Garantía Bancaria. Para determinar el costo de la Garantía Bancaria se fijan los siguientes
porcentajes máximos según la categoría detallada en el artículo nro. 10. Todos los
porcentajes se aplicarán sobre el valor del primer mes de alquiler:
a) Categoría A: Tope máximo 80% del
primer mes de alquiler
b) Categoría B: Tope máximo 100% del
primer mes de alquiler
c) Categoría C: Tope máximo 150% del
primer mes de alquiler
Artículo 12º. Comisión por renovación o
prórroga de la Garantía Bancaria. En caso de haberse cumplido con lo dispuesto en el
artículo 8° el costo de la comisión por la renovación o prórroga de la Garantía Bancaria
será en todos los casos menor a la pautada para el primer contrato locativo, según el
detalle que fije la reglamentación de la presente.
Artículo 13º.- Pago de la Comisión de la
Garantía Bancaria en caso de Renovación o Prórroga. El/la locatario/a podrá abonar la
comisión de la Garantía Bancaria renovada o prorrogada optando por alguna de las
siguientes formas de pago:
1) Al Contado.
2) Financiado en 12 cuotas iguales.
Artículo 14º.- Requisitos para la obtención
de la Garantía Bancaria. El solicitante deberá:
1) Ser mayor de edad.
2) Ser argentino o residente permanente
debidamente acreditado.
3) Presentar su DNI.
4) Abrir una caja de ahorro en pesos en el
Banco de la Nación Argentina.
5) Acreditar ingresos regulares del
solicitante y de hasta 3 personas del grupo familiar que permitan establecer una relación
con el monto mensual del alquiler de modo que este no supere el 35% de sus ingresos
mensuales.
6) El solicitante y los integrantes del
grupo familiar en relación de dependencia deberán acompañar los 3 últimos recibos de
sueldo.
7) El solicitante y los integrantes del
grupo familiar independientes deberán presentar los comprobantes del pago del
monotributo correspondiente a los últimos 3 meses de actividad anteriores a la fecha de
la solicitud.
8) El solicitante y los integrantes del
grupo familiar jubilados o pensionados que cobren sus haberes por Banco de la Nación
Argentina deberán presentar los últimos 3 recibos de haberes.
9) En el caso de prórroga de la garantía,
presentar el certificado de cumplimiento del artículo 19.
Artículo 15º.- Plazo de aprobación de la
documentación y precalificación. Una vez recibida la documentación completa por parte
del solicitante, el Banco de la Nación Argentina tendrá 5 (cinco) días hábiles para
informarle si precalificó para la garantía o si ha sido rechazado.
Artículo 16º.- Requisitos. Requisitos del
propietario:
1) Deberá ser mayor de 18 años,
presentar DNI y acreditar la titularidad de la propiedad y/o el poder ante escribano que lo
faculta para celebrar el contrato de locación.
2) El bien objeto de la locación urbana
debe encontrarse dentro de la República Argentina.
Artículo 17º.- Costo del trámite de solicitud.
El trámite de solicitud de calificación y el informe que el Banco de la Nación Argentina
emita son sin cargo para el solicitante.
Artículo 18º.- Nueva solicitud. El solicitante
que no haya pre-calificado podrá volver a solicitar el trámite de calificación una vez
pasados los 12 (doce) meses de la fecha de recepción del informe.
Artículo 19º.- Certificado de cumplimiento.
Aquellos inquilinos que hayan cumplido en tiempo y forma con el contrato de locación
ante el Banco de la Nación Argentina y con la Garantía Bancaria podrán solicitar un
certificado gratuito que acredite el cumplimiento de todas sus obligaciones.
Artículo 20º.- Crédito hipotecario de
vivienda. Aquellos inquilinos que hayan cumplido en tiempo y forma con el contrato de
locación ante el Banco de la Nación Argentina y con la Garantía Bancaria obtendrán la
precalificaciónpara acceder a un crédito hipotecario de vivienda única, familiar y
permanente, en cumplimiento de la normativa aplicable y demás requisitos vigentes al
momento de la solicitud para este tipo de operaciones
Artículo 21º.- Cupo de créditos hipotecarios.
El Banco de la Nación Argentina establecerá anualmente, de acuerdo a su disponibilidad
crediticia, un cupo de créditos hipotecarios exclusivos para los inquilinos
precalificados.
Artículo 22º.- Requisitos para la obtención
del crédito hipotecario. El aspirante a obtener el crédito hipotecario para vivienda única,
familiar y permanente deberá presentar como mínimo 1 (un) certificado de cumplimiento
conforme a lo indicado en el artículo 19 y no ser titular de dominio de ninguna propiedad.
A su vez tendrán prioridad de acceso al crédito aquellos aspirantes que:
1) Sean argentino o residente
permanente, debidamente acreditado.
2) Constituyan un grupo familiar para
acceder a la vivienda.
3) Aquellos que posean la mayor cantidad
de certificados de cumplimiento.
Artículo 23º. Garantía Bancaria para
Extranjeros. El Banco de la Nación Argentina podrá otorgar Garantías Bancarias a
aquellos extranjeros que obligatoriamente acrediten en forma fehaciente:
1) Pasaporte vigente.
2) Poseer una cuenta bancaria y/o tarjeta
de crédito internacional.
Además, deberá acreditar fehacientemente
alguna de las siguientes situaciones:
a) Estar cursando en la República
Argentina estudios terciarios, universitarios, posgrados, maestrías, doctorados y/o
estudios de idiomas.
b) Estar impartiendo en la República
Argentina cursos regulares y/o intensivos en estudios terciarios, universitarios, posgrados,
maestrías, doctorados y/o estudios de idiomas.
c) Permiso de trabajo y/o contrato de
trabajo.
d) Permiso de permanencia compatible
con el período de tiempo de la Garantía Bancaria.
Artículo 24º.- El Banco Central de la
República Argentina reglamentará los aspectos del título I de la presente Ley que
correspondan a su competencia.
Título II - Modificaciones a
la Ley del Impuesto a las Ganancias
Artículo 25º.-Reemplásese el párrafo 3ro del
artículo 81 inciso "a" de la Ley 20.628 de Impuesto a las Ganancias, Texto Ordenado por
Decreto 649/97 (B.O. 06/08/97), normas modificatorias y complementarias, por el
siguiente:
"No obstante lo dispuesto en el párrafo
anterior, los sujetos indicados en el mismo podrán deducir el importe de los intereses
correspondientes a créditos hipotecarios que les hubieren sido otorgados por la compra o
la construcción de inmuebles destinados a ser vivienda única familiar y permanente en el
ámbito de la República Argentina, o del causante en el caso de sucesiones indivisas, hasta
la suma de $ 60.000 (PESOS SESENTA MIL) anuales. En el supuesto de inmuebles en
condominio, el monto a deducir por cada condómino no podrá exceder al que resulte de
aplicar el porcentaje de su participación sobre el límite establecido
precedentemente."
Artículo 26º.-Incorpórase como inciso "g"
del artículo 82" de la Ley 20.628 de Impuesto a las Ganancias, Texto Ordenado por
Decreto 649/97 (B.O. 06/08/97), normas modificatorias y complementarias, el texto
siguiente:
"Los
cánones pagadospor locaciones urbanas
con destino de vivienda única familiar y permanente en el ámbito de la República
Argentina, por parte de personas de existencia visible, hasta un monto de $ 40.000
(PESOS TREINTA Y SEIS MIL) anuales. En el supuesto de que el contrato de alquiler sea
subscripto por más de una persona, el monto a deducir se dividirá por la cantidad de
inquilinos firmantes del contrato".
Artículo 27º.- Comuníquese al Poder
Ejecutivo.-
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
Nuestro derecho
constitucional establece el derecho a la vivienda como uno de los derechos sociales
básicos, incluído en la ennumeración del artículo 14 bis de la constitución junto con la
obligación de proveer la seguridad social, atención médica, protección laboral y otros. No
sólo el texto mismo de la Constitución afirma este derecho, sino que el mismo es
reivindicado por otras normas de rango constitucional. En efecto, el art. 25 de la
Declaración Universal de Derechos Humanos establece que "toda persona tiene derecho a
un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y
en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios
sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de desempleo,
enfermedad, invalidez, viudez, vejez u otros casos de pérdida de sus medios de
subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad".
Otro tratado de rango
constitucional, el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales,
impone en el artículo 11 el deber para el Estado de reconocer "el derecho de toda
persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y
vivienda adecuados, ya una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados
Partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho,
reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional
fundada en el libre consentimiento".
También se expide sobre la
cuestión la Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre en sus arts. I,
VII, XVI y, en especial, el art. XI al establecer que "toda persona tiene derecho a que su
salud sea preservada por medidas sanitarias y sociales, relativas a la alimentación, el
vestido, la vivienda y la asistencia médica, correspondientes al nivel que permitan los
recursos públicos y los de la comunidad".
Finalmente, la Convención
Sobre los Derechos del Niño establece en su artículo 27.3 que "los Estados Partes, de
acuerdo con las condiciones nacionales y con arreglo a sus medios, adoptarán medidas
apropiadas para ayudar a los padres y a otras personas responsables por el niño a dar
efectividad a este derecho y, en caso necesario, proporcionarán asistencia material y
programas de apoyo, particularmente con respecto a la nutrición, el vestuario y la
vivienda".
El Estado no ha dado cumplimiento a los
requerimientos constitucionales de adoptar las medidas apropiadas para asegurar la
efectividad del derecho a la vivienda. En particular, es insuficiente la acción de gobierno
realizada durante los últimos 8 años, en la que según datos de la Secretaría de Desarrollo
Urbano y Vivienda de 2009, tomando a los 24,6 millones de personas relevadas por la EPH
se cuenta un déficit crítico de unas 923.000 viviendas entre aquellas irrecuperables y los
casos de hacinamiento crítico, más cerca de otros 3 millones de viviendas con problemas
de calidad de materiales, hacinamiento y servicios. Contra este enorme problema, la
actual administración sólo construyó 330.000 viviendas entre desde 2003 inclusive, lo que
es un número irrisorio si se lo compara aún con el millón trescientas mil viviendas que se
tendría que haber construido en total en ese período para satisfacer la demanda por el
crecimiento poblacional y la obsolescencia de unidades antiguas. Cabe recalcar que el
déficit crítico de 923.000 viviendas corresponde en su enorme mayoría a población por
debajo de la línea de pobreza o indigencia, y no es dable esperar que el mercado por sí
(esto es, el derrame del crecimiento) encuentre una solución a este problema.
El tema del déficit de calidad
de la vivienda está lejos de ser una cuestión menor, además de que es ilustrativo del
accionar del Estado respecto de su obligación constitucional. En partidos del Conurbano
como Merlo y José C. Paz, la cobertura de la red de gas natural llega sólo al 50%, mientras
que el Estado no autorizó la expansión de las redes. De acuerdo con datos oficiales del
ENARGAS, prácticamente todas las obras realizadas en el Área Metropolitana de Buenos
Aires se limitan a la Ciudad de Buenos Aires o a barrios cerrados (tipo country). El 23% de
los hogares del conurbano carecen de gas natural de red, de acuerdo con los datos de la
Encuesta Permanente de Hogares del cuarto trimestre de 2010. En el cuarto trimestre de
2004 ese porcentaje era del 26%, lo que señala que no ha habido una política estatal, la
que ha simplemente descansado en el derrame del crecimiento económico para la
satisfacción de los derechos otorgados por el derecho constitucional.Además de disminuir
en sí la calidad de vida, el gas de garrafa genera enormes gastos por el precio, muy
superior al gas de red. Lo mismo sucede con muchos otros aspectos de esos casi 3
millones de viviendas en calidades deficientes.
Podría argumentarse que son las condiciones
materiales las que impiden un mayor accionar del Estado. Pero el gasto en vivienda sobre
el producto fue muy superior en promedio tanto durante la última dictadura como
durante la presidencia de Raúl Alfonsín. Más aún, en términos de viviendas la cantidad de
viviendas terminadas en promedio durante la administración Menem fue ligeramente
superior al promedio 2003-2009. En los tres casos, ese mayor esfuerzo se dio en un
contexto de un sector público de un tamaño mucho más reducido que el actual. También
podría argumentarse que un número de gastos del Estado fueron promovidos por delante
de las acciones necesarias para satisfacer estos derechos, como el Fútbol para Todos y la
publicidad oficial, que insumieron en 2010 al menos un 23% del gasto presupuestado en
vivienda, por no mencionar que sólo en subsidios a la energía (destinados en general a
una población menos pobre y vulnerable que aquella sin vivienda) se gasta más cada
trimestre que lo que se invierte cada año en vivienda. Las acciones de la actual
administración revelan entonces que hubo fondos disponibles para incrementar el gasto
público, pero los mismos fueron orientados a la satisfacción de necesidades no vinculadas
a derechos constitucionales.
Tampoco ha el Estado generado los
instrumentos para que más familias puedan acceder a la vivienda por mecanismos de
mercado, dado que desde 2005 el crédito hipotecario está estancado por debajo del 1,5%
del producto. Cabe destacar que este monto es similar a los préstamos del Banco de la
Nación Argentina al Tesoro Nacional, por un monto al día de la fecha de U$S 4.500
millones de dólares. Si ese monto se destinase a dar préstamos hipotecarios se podría
casi duplicar el monto de préstamos hipotecarios del sistema y financiando la
construcción de más de 80.000 viviendas nuevas.
Simultáneamente, el poder adquisitivo del
salario en términos de viviendas está en mínimos históricos de al menos 20 años. Salvo
para aquellos pocos verdaderamente beneficiados por el modelo que buscan en los
ladrillos un refugio de la inflación, hoy la población en general carece de acceso a la
propiedad, y esa dinámica también empuja hacia arriba el costo de los alquileres.
Según Gregorio Badeni (1) "Queda pues
abundantemente fundado que el Estado tiene la obligación de generar los instrumentos
que de manera directa o indirectamente permitan la concreción del mandato
constitucional, y que no lo ha hecho."
Es por ello que proponemos este Sistema de
Garantías Bancarias, conducente a la concreción de los derechos constitucionales.
Hoy existe un grave problema social con
respecto a los alquileres de inmuebles por la necesidad de poseer una garantía o aval. Las
grandes exigencias llevan a que muchos locatarios que no poseen propiedad o garante no
puedan alquilar una vivienda y se vean forzados a comprar garantías, exponiéndose a
riesgos y costos que se evitarían con este Sistema de Garantías Bancarias para locaciones
urbanas destinadas a vivienda familiar. Se conocen numerosos casos de ventas de
garantías con el mismo respaldo a numerosos locatarios o de respaldos de bienes
inmuebles con incumplimientos legales, que pueden generar grandes perjuicios para el
locatario.
En este sentido, este proyecto busca eliminar
este mercado negro que termina perjudicando a quienes intentan a acceder a un derecho
tan básico como la vivienda. También busca evitar los posibles abusos por parte de los
locadores que buscan garantizar el cumplimiento de los respectivos contratos de alquiler
a través de exigencias muy altas.
El sistema expuesto en este proyecto de Ley
tiene a su vez como objeto propiciar la precalificación crediticia para aquellos inquilinos
que hayan cumplido en tiempo y forma con el contrato de locación. Así, quienes
precalifiquen, obtendrán la posibilidad de acceder a un crédito hipotecario de vivienda.
Para esto, el Banco de la Nación Argentina establecerá anualmente un cupo de créditos
hipotecarios exclusivos para estos inquilinos precalificados.
La Carta Orgánica del Banco de la Nación
Argentina establece en su artículo 3º, inciso h) que es objeto del banco "otorgar créditos
para la adquisición, construcción o refacción de viviendas" y luego en su artículo 24, inciso
q), dispone "ofrecer los servicios que el mercado necesite y siempre que no se opongan a
los fines establecidos en el artículo 3º de la presente Carta Orgánica". Esto es a su vez
compatible con lo expresado anteriormente respecto del derecho constitucional a la
vivienda digna.
Entendemos que este proyecto de Ley avanza
en el sentido de facilitar una vivienda digna a todos los ciudadanos, logrando una mejora
respecto de la situación actual donde los más vulnerables se ven privados de un derecho
básico constitucional.
Este proyecto de Ley reduce de forma
considerable los riesgos para el Locador y facilita el acceso a la vivienda a los locatarios
quienes pasarán a contar con el respaldo del Banco de la Nación Argentina como entidad
garante con costos considerablemente menores a las garantías que se ofrecen hoy en el
mercado.
Este proyecto de Ley cuanta con el
antecedente de la Ley N° 3720 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Dicha Ley,
impulsada por la Legisladora Adriana Montes (Coalición Cívica - ARI), tiene por objeto
facilitar la celebración y ejecución decontratos de alquiler con fines de vivienda, para los
que el Banco Ciudad se convertirá en garante del cumplimiento de las obligaciones
asumidas por las/los locatarias/os en dichos contratos. Asimismo, los buenos pagadores
tendrán prioridad para acceder a un crédito hipotecario.
El proyecto también modifica el impuesto a
las ganancias, actualizando la deducción del artículo 81 inciso a), que hoy permite deducir
hasta un monto de $20.000 de intereses de préstamos hipotecarios para compra o la
construcción de inmuebles destinados a ser vivienda única familiar y permanente en el
ámbito de la República Argentina.
Según la Universidad Argentina de la Empresa
los precios de los departamentos nuevos y usados han aumentando un 901%% y 803%
respectivamente. Esta deducción especial para el caso de los intereses de los préstamos
hipotecarios que desde la salida del régimen de convertibilidad no se ha modificado, pese
a la inflación acumulada desde diciembre de 2001. El monto de esta deducción se
actualiza hasta los 60.000 pesos anuales.
Asimismo, incorpora una deducción para los
cánones mensuales porlocaciones urbanas (Alquileres) con destino de vivienda única
familiar y permanente en el ámbito de la República Argentina. El monto de esta nueva
deducción es de $40.000 anuales.
Consideramos que ambos conceptos,
intereses de préstamos hipotecarios y alquileres, son dos conceptos que tienen un gran
peso en la estructura de gastos de una familia tipo. El importante aumento de los precios
de las propiedades, ha sido mucho mayor al aumento de los salarios y dado la escasa
disponibilidad del crédito hipotecario de largo plazo, creemos que estas actualizaciones
pueden ser un paliativo importante para las familias con problemas de acceso a la
vivienda.
Por todo lo expuesto, Sr. Presidente, y
teniendo en cuenta el propósito de mejorar las condiciones actuales de los contratos de
locación y facilitar el acceso al crédito para la vivienda familiar es que solicito a mis pares
que me acompañen en la aprobación del presente proyecto.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| DE PRAT GAY, ALFONSO | CIUDAD de BUENOS AIRES | COALICION CIVICA |
| COMI, CARLOS MARCELO | SANTA FE | COALICION CIVICA |
| BULLRICH, PATRICIA | CIUDAD de BUENOS AIRES | COALICION CIVICA |
| PIEMONTE, HECTOR HORACIO | BUENOS AIRES | COALICION CIVICA |
| CARRIO, ELISA MARIA AVELINA | CIUDAD de BUENOS AIRES | COALICION CIVICA |
| QUIROZ, ELSA SIRIA | BUENOS AIRES | COALICION CIVICA |
| IGLESIAS, FERNANDO ADOLFO | CIUDAD de BUENOS AIRES | COALICION CIVICA |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO (Primera Competencia) |
| FINANZAS |
| LEGISLACION GENERAL |
| PRESUPUESTO Y HACIENDA |