VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO
Comisión Permanente
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PROYECTO DE LEY
Expediente: 7490-D-2014
Sumario: LOCACIONES URBANAS - LEY 23091 -. MODIFICACIONES, SOBRE PLAZOS, FIANZAS O DEPOSITOS EN GARANTIA, RESOLUCION ANTICIPADA Y SERVICIO DE ARBITRAJE PREVIO. INCORPORACION DE LOS ARTICULOS 9 BIS, 9 TER, 31, 32 Y 33.
Fecha: 23/09/2014
Publicado en: Trámite Parlamentario N° 130
ARTÍCULO 1: Modifíquese el artículo
2 de la ley 23.091 el que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 2º.- Plazos. El plazo mínimo
de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de tres años y de
cuatro años para los restantes destinos.
Los contratos que se celebren por
términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos
precedentemente fijados.
Quedan excluidas del plazo mínimo
legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:
a) Las contrataciones para sedes de
embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las
destinadas a personal diplomático y consular o perteneciente a dichos organismos
internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con
muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino.
Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no
es con fines de turismo;
c) Las ocupaciones de espacios o
lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes
y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y
que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales,
vehículos u otros objetos;
d) Las locaciones de puestos en
mercados o ferias;
e) Las locaciones en que los Estados
nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como
inquilinos.
ARTÍCULO 2: Modifíquese el artículo 4
de la ley 23.091 que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 4º.- Fianzas o Depósitos en
Garantía. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía,
deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas
reajustadas por los mismos índices de actualización utilizados durante el transcurso
del contrato y sus prórrogas, al finalizar la locación.
El locador no podrá exigir del
locatario que afiance su obligación con la puesta en garantía de más de un
inmueble de la misma jurisdicción en donde se ejecuta el contrato de locación.
ARTÍCULO 3: Modifíquese el artículo 8
de la ley 23.091 el que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 8º.- Resolución anticipada. El
locatario podrá, transcurridos los nueve primeros meses de vigencia de la relación
locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su
decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que
reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en los
primeros dieciocho meses de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al
locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de
alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un sólo mes si la opción se
ejercita transcurrido dicho lapso.
ARTÍCULO 4: Incorpórese el artículo 9
bis que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 9 bis.- El contrato de locación
deberá celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe atendiendo
prioritariamente al derecho a la vivienda de la persona y su grupo familiar. El
principio de buena fe se extiende a todas las etapas de negociación y ejecución del
contrato. En caso de duda sobre el alcance y/o la interpretación y/o la legalidad de
una cláusula del contrato de locación urbana o en caso de duda sobre el alcance
y/o la interpretación de una obligación que surge del contrato habrá que estar
siempre a favor del locatario, salvo prueba en contrario.
ARTÍCULO 5: Incorpórese el artículo 9
ter en la ley 23.091 el que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 9 ter.- Fíjese como comisión
arancelaria máxima para los corredores y/o intermediarios que intervengan en la
concreción del contrato de locación urbana, un mes de canon locativo a cargo de
la parte locataria y un mes a cargo de la parte locadora por contrato celebrado.
Para la fijación del canon se tomará el alquiler correspondiente a los primeros seis
meses de contrato.
Sin perjuicio de lo expuesto
precedentemente se podrán acordar gastos de publicidad y afines, a cargo
exclusivamente del locador.
ARTÍCULO 6: Incorpórense los
artículos 31, 32 y 33 a la ley 23.091 que quedarán redactados de la siguiente
manera:
Artículo 31.- Créase el Servicio
Arbitraje Previo en las Relaciones de Locación Urbana, en el ámbito de la
Secretaría de Comercio del Ministerio de Economía y Finanzas de la Nación.
El Servicio de Arbitraje Previo en las
Relaciones de Locación actuará a nivel Nacional con sede en la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires y en las dependencias que se creen en el resto del país.
Artículo 32.- El Servicio de Arbitraje
Previo en las Relaciones de Locación tendrá competencia sobre los reclamos
derivados de derechos y obligaciones que surjan de las relaciones previstas por
ésta ley.
Serán competencia de éste servicio
los reclamos efectuados por los locatarios que no superen el monto de veinte (20)
Salario Mínimo Vital y Móvil.
La intervención de éste Servicio
tendrá carácter previo y obligatorio para el locador al hipotético reclamo por ante
la Justicia Nacional Civil.
Artículo 33.- Procedimiento. El
reclamante deberá presentar ante el Servicio de Arbitraje Previo en las Relaciones
de Locación, cuya sola presentación interrumpirá los plazos de prescripción para
iniciar demanda ante los Juzgados Nacionales en lo Civil.
El reclamo deberá constar de un
relato sucinto de los hechos, nombre y apellido de ambas partes, domicilios y el
reclamo expresado en una liquidación.
Una vez presentado el reclamo, el
árbitro designado deberá citar a las partes a una audiencia dentro del plazo de
cinco días hábiles, cuya asistencia es obligatoria para ambas partes.
En caso de que alguna de las partes
se ausente a la primera audiencia, se fijará, en ese acto, una segunda fecha,
dentro del plazo de diez días.
La inasistencia a ambas audiencias de
la parte locadora será penada con una multa cuyo monto será equivalente a un
Salario Mínimo Vital y Móvil que será destinada al locatario.
En la audiencia el árbitro deberá
propiciar al arribo de un acuerdo entre las partes.
En caso de que se arribe a un
acuerdo, el mismo deberá ser enviado, dentro del plazo de tres días, a la
Secretaría de Comercio para su homologación o no. La resolución de la Secretaría
de Comercio debe ser dictada dentro del plazo de cinco días.
En caso de homologación del
acuerdo, deberá notificarse ésta a las partes, momento a partir del cual empieza a
correr el plazo para su cumplimiento.
En caso de que la Secretaría de
Comercio no homologue el acuerdo, deberá dejar constancia de las observaciones
y los lineamientos necesarios que las partes han de seguir para poder llegar a un
acuerdo homologable.
En dicho caso, se citará a una nueva
audiencia a las partes a fin de llegar a un nuevo acuerdo susceptible de ser
homologado.
En caso de que las partes no arriben
a un acuerdo, el árbitro tendrá un plazo de 10 días para dictar un laudo, el cual
será recurrible por las partes ante la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil
dentro del plazo de cinco días de notificada.
Los laudos consentidos serán
ejecutables ante los juzgados nacionales de primera instancia en lo civil.
Todo el procedimiento será gratuito
para el locatario y la tramitación ante el Servicio de Arbitraje Previo en las
Relaciones de Locación podrá contar o no con asistencia letrada.
ARTÍCULO 7: Reglaméntese y
comuníquese al Poder Ejecutivo Nacional.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
Los derechos humanos puede,
conforme la doctrina internacional (1), escindirse en tres grupos: los de primera
generación (derechos civiles y políticos); los de segunda generación (derechos
sociales, económicos y culturales); los de tercera generación (derechos de los
pueblos y solidaridad).
El derecho a la vivienda queda
incluido dentro de los derechos humanos de segunda generación. Ahora bien, sin
importar la generación de que se trate, cuando hablamos de derechos humanos,
nos referimos a los derechos que son inherentes a las personas por ser,
simplemente, personas humanas. Son inalienables e inseparables del ser
humano.
Entonces, cuando hablamos del
derecho a la vivienda, estamos hablando de un derecho que hace a la persona,
que es inseparable para su constitución como persona humana en sociedad.
El derecho humano a una vivienda
digna se encuentra consagrado en los siguientes tratados internacionales:
Artículo 25.1 Declaración Universal de
los Derechos Humanos: Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado
que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la
alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales
necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de desempleo,
enfermedad, invalidez, viudez, vejez u otros casos de pérdida de sus medios de
subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad.
Artículo 11 del Pacto Internacional de
Derecho Económicos, Sociales y Culturales:
Toda persona tiene el derecho a un
nivel de vida adecuado para sí misma y para su familia, incluyendo alimentación,
vestido y vivienda adecuadas y una mejora continuada de las condiciones de
existencia, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; tiene asimismo
derecho a los seguros en caso de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez, vejez
u otros casos de pérdida de sus medios de subsistencia por circunstancias
independientes de su voluntad.
Ambos tratados internacionales son
parte integrante de nuestra Constitución Nacional desde la reforma del año 1994,
conforme lo establece el artículo 75 inc. 22). Por lo que el derecho a la vivienda
tiene jerarquía constitucional en nuestro país.
Entonces, el Estado argentino tiene la
obligación de garantizar el derecho a la vivienda digna a todos sus
habitantes.
Antes de avanzar, debemos aclarar
que el derecho humano a la vivienda debe ser entendido en un sentido amplio y
no como un mero techo o lugar donde dormir.
Para aclarar el concepto El Comité de
Derechos Urbanos de Naciones Unidas en su Observación General No. 4 sobre el
derecho a la vivienda establece los siguientes requisitos para este derecho:
Seguridad jurídica de la tenencia.
Todas las personas tienen derecho a la protección contra el desalojo arbitrario o
acoso. Los gobiernos deben aprobar legislación que proporcione esta protección
legal a los inquilinos.
Gastos soportables. El precio de venta
y alquiler de las viviendas debe ser adecuado a fin de no representar una carga
innecesaria para el ingreso familiar. El gobierno debe ocuparse de asegurar que
todas las personas que habitan en su territorio puedan pagar los costos de una
vivienda adecuada. Se deben otorgar subsidios para quienes no puedan afrontar
los gastos de una vivienda.
Habitabilidad. Una vivienda adecuada
debe proteger a sus habitantes del frío, el calor, las precipitaciones y demás
elementos. Debe ser segura y proteger contra las amenazas para la salud y los
riesgos estructurales.
Accesibilidad. Todas las personas
deben tener acceso a una vivienda adecuada. Se debe prestar particular atención a
los grupos vulnerables, como los niños, las mujeres, los ancianos y los refugiados.
La vivienda debe contar con infraestructura adecuada para las necesidades
especiales de las personas discapacitadas.
Ubicación. En muchos casos, el
transporte puede ser caro y puede tardar mucho tiempo en ir de un lugar a otro.
La ubicación de la vivienda debe permitir el acceso fácil al lugar de trabajo, los
centros de salud y educación, y demás servicios sociales. No se deben construir
viviendas en lugares inseguros.
Adecuación cultural. La vivienda debe
ser compatible con las tradiciones y prácticas de las personas que habitan en ella.
Todos los esfuerzos por modernizar las viviendas deben tener en cuenta las
necesidades y creencias de las personas que van a utilizarlas.
Nuestro país al incorporar como
derecho humano inherente a la persona el derecho a la vivienda encuadró un
avance en materia de derechos humanos muy respetable.
Ahora bien, en el terreno de la
factico, este derecho es violado de manera sistemática por los distintos gobiernos
desde que dicho derecho adquirió la jerarquía mencionada.
Sólo para vislumbrar un panorama,
ponemos en consideración los siguientes datos:
• En la última década la población
residente en complejos habitacionales sin los servicios mínimos o básicos,
comúnmente llamados villas creció en 56.165 habitantes nuevos, es decir, 52%
(alcanzando un total de 163.587 personas en 2010), mientras que la población de
la ciudad consolidada creció sólo un 2.1%; lo que significa que gran parte de la
población nueva de este último decenio vive en condiciones precarias de vida. Esto
puede explicarse, en parte, porque la población en dichas villas crece en función
del dinamismo económico pero en un marco donde en materia habitacional no hay
alternativas, lo cual agudiza la situación habitacional. (Consejo Económico y Social
de la Ciudad de Buenos Aires)
• el 32,1% de las familias en la
Ciudad de Buenos Aires, alquila su vivienda, conforme la Encuesta Anual de
Hogares 2013, mientras que el 20% de las vivienda en la misma ciudad se
encuentra desocupada (Consejo Económico y Social de la Ciudad de Buenos
Aires)
• En la Provincia de Buenos Aires,
700.000 son hogares alquilados, lo que representa a más de más de 1.4 millón de
personas.
• En Rosario el 21,4% de las familias
alquilan su vivienda.
Es claro, que el derecho humano a
una vivienda digna no puede emerger dentro de una sociedad donde otros índices
no son favorables, como ser: 36% de los trabajadores argentinos trabajan en
negro, lo que perjudica el acceso a créditos para vivienda; el 75% de los
trabajadores tiene un salario menor a $ 6.500.- mensuales (INDEC), lo que
dificulta afrontar alquileres que significan (en promedio) un 40% del salario; la
mitad del total de ocupados cobra menos de $ 4.040 (INDEC), lo que directamente
dificulta acceder a una vivienda digna; entre muchos otros.
Según el diagnóstico socio-
habitacional elaborado en el Consejo Económico y Social de la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires, por la CTA: En los últimos diez años la Ciudad de Buenos Aires
creció en 114.013 personas, un 52% son nuevos pobladores de complejos
habitacionales sin los servicios mínimos o básicos, comúnmente llamados villas. El
14,7 de los porteños tiene problemas de empleo, los picos más altos se ubican en
las comunas del sur de la Ciudad. Un trabajador del quinto quintil gana un 8,6%
más que uno ubicado en el primer quintil. Los trabajadores peores pagos se
encuentran en el sur de la Ciudad ya que allí las tasas de ingreso están por debajo
de la media y son significativamente más bajas que en el norte. El 26,7 % de los
trabajadores asalariados no están registrados y los de mayor informalidad se
localizan en las comunas 8,7 y 4 del sur de la Ciudad.
En la zona norte priman los
departamentos y en la sur, las casas. En la comuna 4 hay una importante cantidad
de inquilinatos y en las 3 y 1 de hoteles pensión. Entre las viviendas precarias el
37% deben ser reemplazadas por nuevas y no son recuperables. Son 650 mil los
habitantes de la Ciudad que viven en situación de emergencia habitacional.
Aproximadamente el 21% vive en hoteles pensión, el 30% en casas ocupadas y el
35% en villas y asentamientos precarios. Unas 2000 personas se encuentran en
situación de calle.
El 30% de los hogares porteños son
de inquilinos. De estos el 42,5 % no accede a la canasta básica de consumo. El
53,2% de los hogares que presentan hacinamiento crítico por cuarto son
inquilinos. En la zona sur se ubican los hogares más vulnerables en cohabitación,
particularmente en la comuna 8. El hacinamiento por cuarto aumentó un 162% en
la última década mientras que la cohabitación de hogares en una misma vivienda
se cuadriplicó. Se registran hacia 2010 unos 21.214 hogares sin cloacas y 4651 sin
agua de red en las comunas 8, 4 y 1, mientras que existen 89.886 hogares sin gas
de red.
Casi el 40% de los jóvenes son
inquilinos en las zonas norte y centro, constituyéndose en sujetos primordiales de
la política habitacional. El 20% de los jóvenes viven en condiciones de
hacinamiento y casi el 4% en hacinamiento crítico en la zona sur.
El 42% de los hogares son liderados
por mujeres jefas de hogar, de las cuales el 86,3% son de nacionalidad argentina
y sólo el 31% finalizó sus estudios secundarios.
En la zona sur de la urbe existe una
segregación de los adultos mayores con bajos niveles de instrucción. El 41,8% de
los adultos mayores vive en hogares de bajos ingresos. 10 de cada 100 personas
tienen algún tipo de discapacidad de largo plazo y viven en el 21,3% de los
hogares de la Ciudad. El 25% de estos hogares son inquilinatos, hoteles,
pensiones, casas tomadas y villas.
Mientras la población en el último
decenio aumentó un 4,1%, los permisos de construcción crecieron en un 94%
concentrándose en las comunas que menos crecimiento poblacional tuvieron.
Mientras una persona del decil más rico requiere la quinta parte de su ingreso para
adquirir 1 metro cuadrado, una del decil más pobre necesita casi 3 ingresos
medios. Así mientras una persona pobre necesita 67 años de trabajo y ahorro para
adquirir un departamento de tres ambientes, a uno del último decil le son
suficientes 4 años y medio. En la última década la población en las villas creció un
52,3% (de 107.422 a 163.587 personas) siendo el 6% de la población de la
ciudad. El 1,46% del territorio está ocupado por villas ubicadas principalmente en
el sur de la Ciudad. En las comunas 8, 4, 1 y 7 se registra un mayor poblamiento
de dichas villas. En la comuna 8 la tercera parte de la población es residente en
villas y asentamientos. Se construyeron en el último siglo 45 mil viviendas en
grandes complejos habitacionales de los cuales el 56% muestran gran deterioro
material y sólo el 40 % están escrituradas. Existe un aumento de los procesos de
exclusión de la Ciudad con un promedio de 5.000 desalojos de hogares al año.
Sólo del 13,2% de la población de la Ciudad es extranjera, mayormente
proveniente de países limítrofes y Perú. El 20,2% de las viviendas urbanas se
encuentra vacante, es decir sin habitantes.
Ahora bien, creemos necesario llevar
adelante todo tipo de política pública destinada a mejorar (en compás con los otros
indicadores mencionados) el estado de la vivienda en nuestro país.
La realidad es que las personas que
desean alquilar una propiedad con fines de vivienda se ven sometidas cada vez
con mayor intensidad a exigencias desmedidas. El tipo de garantías que se
solicitan es uno de ellos. Lamentablemente el uso de garantías compradas o
truchas, que se ponen a disposición de los propietarios, hace que estos exijan
propiedades de un familiar directo o soliciten más de una propiedad. El Estado, en
lugar de implementar medidas para detectar estos casos y evitar la defraudación
que ello conlleva, deja librada a la voluntad de las partes las exigencias por más
desmedidas que parezcan.
Así, propietarios y locatarios se
encuentran entrampadas en una lógica perversa que afecta al mercado, con la
diferencia que los locatarios llevan la peor parte, pues no pudiendo tener la
capacidad de ahorro para adquirir una vivienda, se ven obligados a soportar los
costos que se incrementan día a día. Sumado a ello, está la realidad abrumadora
que más de un 35 % del mercado laboral se maneja en negro, lo cual impide que
potenciales inquilinos, nunca puedan serlo y deban canalizar su necesidad de
vivienda por circuitos precarios cuyos precios se equiparan a los de los mercados
formales, con mucho menor estándar de confort y seguridad. Las pensiones que se
ofrecen a los pobres, no respetan los más mínimos niveles de higiene y seguridad,
sin embargo el Estado local tampoco se hace presente en estos espacios para
controlar condiciones de salubridad.
El lapso de tiempo mínimo fijado en la
ley actual es solo de dos años, lo que obliga a inquilinos a vivir en una mudanza
permanente, y no tener garantizado un plazo razonable de tiempo previsible en
estos contextos inflacionarios. El lapso de preaviso es solo de un mes en el que el
locatario debe hacer un sinfín de gestiones y tener preparado un gran desembolso
de dinero para alquilar otra propiedad. El honorario de los corredores inmobiliarios
de un mes de alquiler cada año de contrato, resulta de una incidencia altísima para
las familias. Consideramos justo que se cobre un mes dos meses de alquiler por
contrato, quedando dicho monto a cargo de locador y locatario en partes
iguales.
Por todas estas circunstancias es
importante una norma interpretativa que establezca que en caso de duda sobre la
asunción de algunos gastos de mantenimiento, lo cual es más usual que lo que
parece, la regla sea a favor del locatario. No es posible que quien carece de
propiedad, y paga por el uso de un espacio, tenga que correr con gastos propios
de la propiedad.
En virtud de ello es que hemos
elaborado el presente proyecto de ley donde nos proponemos como
objetivos:
• Subir el plazo mínimo de alquiler a
tres años, teniendo en cuenta la dificultad que implica para una familia tener que
mudar cada dos años su hogar con las implicancias que ello conlleva.
• Fijar un monto máximo de
honorarios para los corredores y/o intermediarios a fin de que el pago de los
mismos no sea un impedimento a la hora de toda familiar a alquilar un hogar.
Recordemos que en el mercado se cobra aproximadamente dos alquileres más IVA
como comisión.
• Establece una cláusula de buena fe
que rija las relaciones entre locador y locatario, dejando en claro que en caso de
duda habrá que estar a favor del locatario.
• Establecer como garantía suficiente
para la celebración de un contrato de alquiler, la fianza sobre un inmueble ubicado
dentro de la jurisdicción en donde se encuentre el bien locado.
En virtud de todo lo expuesto, es que
solicito a mis colegas que acompañen el presente proyecto de ley.
| Firmante | Distrito | Bloque |
|---|---|---|
| DONDA PEREZ, VICTORIA ANALIA | BUENOS AIRES | LIBRES DEL SUR |
Giro a comisiones en Diputados
| Comisión |
|---|
| LEGISLACION GENERAL (Primera Competencia) |
| VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO |
| PRESUPUESTO Y HACIENDA |